“金九银十”过半，北京新房市场抢抓窗口期，供应集中释放。10月8日，北京商报记者根据北京市住建委官网数据统计，在“金九银十”周期的前半段，即9月，北京合计核发16张住宅预售许可证，覆盖7个区域14个项目，可售房源超5300套，9个纯新盘集中入市，通州以超1300套的供货规模成为供应主力。领证即开盘成为“金九银十”北京众多新项目的选择，招商·湖映天青、亦庄国贤府、北京城建·龙樾璟序等热点项目快速开盘，房企披露的认购成绩亮眼，部分项目实现产品溢价。值得关注的是，不少项目的开盘认购热度正快速转化为网签，截至10月4日，北京城建·龙樾璟序开盘仅11天，网签去化率便突破80%，亦庄国贤府网签去化率接近59%。
伴随楼市政策持续生效，非京籍、多子女置换客群占比提升，购房者置业逻辑发生改变，单纯价格促销吸引力下降，产品力作用凸显。业内判断，“金九银十”后半段将延续结构性修复，市场分化格局仍将延续。
16张预售证落地通州成供应主力
北京市住建委预售信息显示，9月北京共发放16张预售许可证。其中，招商·湖映天青（备案名：湖映天青雅苑）、海开·瑜海澐颂（备案名：尚霖云颂佳苑）、亦庄国贤府（备案名：瀛贤华院）、北京玫瑰园（备案名：颐悦和煦佳苑）、首开熙悦京晏（备案名：京晏雅苑）、北京城建·龙樾璟序（备案名：璟序家园）、保利·京华曜（备案名：曜安佳苑）、未来城·星寰时光（备案名：寰锦佳苑）、北京澐玺（备案名：润泉嘉园）9个项目为首次取证。
从供应区域来看，通州区成为9月新房供应的主力板块，区域内2个全新项目、2个老盘加推项目合计供应1323套房源。其中，纯新盘招商·湖映天青获批401套、首开熙悦京晏获批571套房源；中建·运河玖院二期、北投和璟为加推取证，分别新增供应33套、318套。
从各区域供应规模来看，丰台区依托保利·京华曜、北京澐玺两个项目，合计供应900套房源，位列全市第二；昌平区凭借北京玫瑰园370套、未来城·星寰时光322套、北京城建·龙樾海序70套房源，合计供货762套，供应规模位居全市第三。
海淀区海开·瑜海澐颂单盘供货719套，石景山区北京城建·龙樾璟序供货714套，亦庄开发区亦庄国贤府供货512套，顺义区青云国樾供货378套，分列其后。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，近期市场行情有所回暖，各类积极因素增多，加快推盘和销售已成为当前企业的主要营销策略。
他进一步表示，通州作为北京楼市重点板块，也是核心供应主力，这与通州本身推进职住平衡、城市居住环境持续改善密切相关。此时密集推盘，对后续市场稳定及向好发展具有积极作用。
“领证即开盘”11天网签破八成
领证即开盘成为9月多数新房项目的选择。9月5日，招商·湖映天青325套房源取得预售证，9月19日项目迅速开盘；亦庄国贤府9月15日取得预售证，9月19日实现开盘；北京城建·龙樾璟序9月19日取得预售证，于9月22日开盘。
从首开市场表现看，多个项目均交出亮眼成绩单：招商·湖映天青296套房源开盘即售罄；海开·瑜海澐颂首开销售额达75亿元；亦庄国贤府开盘当日销售408套，去化率约80%；北京城建·龙樾璟序开盘当日成交664套，去化率超九成。
招商蛇口北京公司相关负责人在接受北京商报记者采访时表示，招商·湖映天青入市之时便面临激烈的市场竞争。周边竞品网签均价为5.1万元/平方米，该项目网签均价处于5.6万—5.9万元/平方米区间，相较竞品形成约10%的产品溢价。
为保障项目去化，招商·湖映天青在产品端进行全方位升级。该负责人称，项目依靠产品力与配套服务支撑产品溢价，打造8栋纯洋房社区，规划社区湖景，同时配建会所、社群空间等设施，项目热销是产品实力与市场环境共同作用的结果。
在多个项目首开认购业绩走高的同时，前期开盘业绩正逐步转化为网签数据。北京商报记者根据北京市住建委官网数据统计，截至10月4日，招商·湖映天青共计325套房源，完成网签148套，网签去化率45.54%；9月19日开盘的亦庄国贤府，512套房源网签302套，网签去化率达58.98%；北京城建·龙樾璟序网签表现更为突出，9月22日开盘后仅11天，网签去化率便达到80.11%。
购房新政显效非京籍客群占比提升
北京8月7日出台的一揽子楼市优化政策效应持续释放，已开盘项目9月到访客流量得到明显提升。北京建工地产市场营销中心副主任刘征表示，8月底至9月，公司在京在售项目的非京籍客群占比显著提升，以嘉棠雅序等城六区项目为例，新政落地后，非京籍客户来访占比提升至约20%。
得益于公积金贷款额度大幅上调以及多子女家庭相关政策红利，北京建工旗下多个项目中，多子女置换家庭的来访及成交占比有所走高，部分项目该类客群成交占比约30%。
这一客群结构变化同样体现在青年ONE序项目。该项目策划经理马子会向北京商报记者介绍，8月末至9月新政落地后，项目到访客群结构变化十分明显。项目定位刚需、刚改，新政释放了一批此前受购房资格、贷款额度约束的潜在购房者。项目首开客户中，刚需首置占比20%，刚改占比13%，置换客群占比约20%。
公积金贷款额度上调有效降低了刚需群体的置业门槛，不少预算紧张的首置购房者借助提升后的公积金贷款额度，选择89平方米三居、106平方米四居等主力产品，一步到位改善居住条件、完善居室功能。
马子会表示，青年ONE序于8月底首开，推出192套房源，去化表现良好；进入“金九”阶段后，项目认购、网签稳步推进，总价300万元级主力产品的去化速度明显优于大户型改善四居。
谈及与往年“金九”的差异，马子会认为，购房者的置业逻辑已经发生转变。往年楼市旺季多依靠降价、集中促销拉动走量，而当前购房者更加看重购房确定性，单纯的价格让利吸引力有所减弱，产品综合实力成为促成成交的核心因素。
结合“金九”期间多个项目的销售表现，刘征判断，“银十”市场将延续“金九”的结构性修复行情；政策红利将继续释放，来访量与成交规模有望较9月实现小幅环比提升，市场分化的格局仍将延续。
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